전세사기 특별법 , 전세사기 예방하기

전세사기라고 요즘 뉴스에서 많이 보이는데

오늘은 전세사기가 무엇이며 전세사기가 어떻게 이루어지는지와 전세사기 예방법에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

 

그럼 오늘의 기사 보시죠

 

전세사기 빌라의신 일당 2심, 검찰 "양형 조사해 달라"

수도권에서 수천여개의 오피스텔 등을 소유, '발라의 신'으로 불린 전세사기 일당의 항소심에서 검찰이 양형조사를 신청했다.

 

15일 수원지법 형사항소 8부 (부장판사 안동철)는 사기 등 혐의로 기소된 A씨 등 3명에 대한 항소심 첫 공판을 했다.

 

A씨 등은 1심에서 징역 8~5년을 각각 선고받고 양형부당 및 사실오인 등을 이유로 항소했다.

검찰도 양형부당을 이유로 법원에 항소장을 제출했다.

 

검찰은 " 이 산건 양형에서 가장 중요한 것은 피해자들이 변제받았는지 여부"라면서 "부동산 경매나 보증보험증권을 통한 변제, 피고인들의 자력 변제 내역 등에 대한 양형 조사를 해달라"고 재판부에 요청했다. 

 

피고인 측 변호인은 이와 관련, "보증보험 등을 통해 일부 변제된 내역들이 있으며 보증금을 반환하기 위해 피고인들이 보증 보험사와 협의해 가압류를 일부 푸는 등 노력한 부분에 사실 조회를 신청하겠다"고 했다. 

 

다음 재판은 오는 7월 20일 진행될 예정이다.

 

A씨 등은 분양대행업자, 공인중개사 등과 곰모해 2020년 4월 부터 이듬해 2월까지 전세보증금을 빌라나 오피스텔 매매가 보다 높게 책정해 피해자들과 임대차 계약을 맺는 '깡동전게' 수법으로 31명에게서 70억원 상당을 편취한 혐의를 받는다.

 

깡통 전세는 담보대출이나 전세 보증금이 주택 매매가 보다 높아 전세계약 기간이 끝난 뒤에도 던세금을 돌려받기 어려워질 가능성이 높다.

 

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1. 전세사기 수법

① 소유권 취득일에 대출...

이른바 서울 반포 전세사기 사건으로 A가 B에게 주택을 매입한 후 B와 다시 전세계약을 체결하는 과정에서 전세 보증금 12억원을 근저당으로 설정해 전세보증금을 돌려 받지 못한사례

 

② 전세 보증금 미반환 사태

자기 자본없이 보증금으로 매매후 보증금 미반환

서울 강서구에서 세 모녀가 분양대행사를 통해 깡통주택 최소 524채를 매입하였는데, 전세 계약 만기 시점에 보증금을 반환하지 못한 사건으로 대규모 미반환 사태 사례

 

-다수 임대차와 계약 후 법인에 매도

-신축빌라를 변제 능력 없는 이에게 매도해 임대차 계약

-개업공인중개사 간 교환거래 통한 보증금 편취

다수의 모집책 고용해 조직적으로 보증금 편취

 

③ 국세 체납으로 인한 경매발생, 보증금으로 국세해결

임대인이 본인 명의의 재산을 모두 가족 명의로 돌려 놓은 후 개인사업자로 등록한 사업에 발생한 세금을 계속하여 체납한 상황에서 소유권 이전을 받은 건물에 전세를 들어간 세입자는 우선순위가 아니므로 전세금을 돌려받지 못함

 

2. 전세사기 예방하기

집 고를때

깡통주택은 내가 임차한 집이 경매로 넘어가게 되면 매매가의 거의 대부분이 세입자의 보증금과 빚으로 이루어져 있어서 내 돈을 돌려받기 힘든 집을 말합니다.

집값 : 보증금 비율이 100 : 80을 넘어간다면 의심을 해야 합니다.

갭투기, 즉 남의 돈으로만 집을 산 매물을 말하며 보증금 + 대출금 총합이 집값의 80%가 넘어가는 집이 바로 깡통주택입니다,

 

이를 알아보기 위해서는 등기부 등본을 꼼꼼하게 살펴보아야하며, 국토 교통부 실거래가 공개시스템에서 집 시세를 확인하고 보증금과 집 값의 차이가 80%가 넘어간다면 일단 걸러야, 그럴경우 집을 매수 하는 방법도 생각해 보시는 것을 추천드립니다. 이번 전세사기를 보며 공인중개사도 결국 한통속이기 때문에 추후에 보증금을 돌려준다고 자신해도 믿지 마세요.

 

임대인 확인

전세사기의 많은 경우가 임대인이라고 믿고 있던 사람이 알고 보니 전혀 다른 사람일 때가 많습니다.

 

이는 공인중개사와 작당하여 중개사의 말만 믿고 계약하는 경우에 많이 생기는 일인데 등기부등본상에 나와 있는 임대인과 일치하는지 신붕즐을 꼭 확인하고 만약 대리인과 계약을 진행하는 경우 인감도장이 찍힌 위임장과 인감 증명서를 대조하여 꼼꼼하게 살피고 임대인 명의의 통장에 돈을 지급해야 합니다.

 

계약서 작성

일단 정식 등록된 중개사인지 확인하고 부동산 공제증서를 받아야 합니다.

임대인이 너무 바쁘다는 핑계로 중개사가 대리인을 자처하며 전화통화만으로 신원을 확인 시켜줄려고 하는 경우에는 단호히 거절해야 합니다,

 

만약 정말 대리인 자격으로 나온 것이라면 중개사가 정상적으로 등록된 업자인지 확인하기 위해 '국가공간정보포탈'에 접속, 열람 공간에서 중개업조회로 확인 후 공제상품에 가입하여 공제증서를 발급받았는지에 대해 확인해야 하는데, 추후 문제가 되었을 경우 이를통해 보상 받을 수 있기 때문입니다.

 

저도 이번에 부동산을 계약하고 왔는데 계약당일날 등기부등본을 떼어 달라고 하고 잔금날 아침에도 등기부 등본을 요청하였습니다. 그렇게 해서 혹시 계약일 이후에 근저당(대출)을 일으키진 않았는지 매도자와 매물이 정확한지 대조하면서 일치여부를 확인 후 계약하였습니다. 

 

대항력

계약 후에는 대항력을 1분1초라도 빨리 얻는 것이 좋은데 내가 이 집에 세 들어 사는 것에 대한 권리를 보장 받을 수 있는 것으로서 6월 15일 계약을 했으면 그날 자정인 6월 16잉 00시에 효력이 생기기 때문이다.

 

이것이 주택임대차 보호법의 맹점이라 00시까지 어떤일이 벌어지면 대항력을 갖추지 못해 추후 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수도 있다.

 

3. 전세사기 특별법

정부가 2년간 적용되는 한시적인 특별법으로 전세사기 피해자를 지원하기로 했다,

특별법에 따른 피해자로 인정되면 살고 있는 주택이 경매에 넘어갔을 때 우선 매수할 수 있는 권한이 부여된다.

임차 주택을 낙찰받는다면 취득세를 200만원 한도 내에서 면제하고, 3년간 재산세를 감면한다.

피해자가 주택마수를 원하지 않는다면 한국 토지 주택공사(LH)가 우선매수권을 넘겨받아 주택을 사들인 뒤 피해자에게 임대한다.